Text: Herba Finanzvorstand Mag. Maximilian von Künsberg Sarre
Mit einem kürzlich verabschiedeten Bau- und Wohnpaket reagiert die Regierung auf die schwächelnde Konjunktur in der Bauwirtschaft. Die getroffenen Maßnahmen haben auch die Förderung der Klimaziele im Auge. Neben zusätzlichen Fördermitteln und temporären Gebührenbefreiungen werden steuerliche Anreize bereitgestellt, durch die Wohnraumsanierungen und die Schaffung von neuem Wohnraum angekurbelt werden sollen.
BESCHLEUNIGTE ABSCHREIBUNG VON SANIERUNGSAUFWENDUNGEN
Im Bereich der privaten Wohnungsvermietung muss der Herstellungsaufwand, der bei einer umfassenden Sanierung anfällt, auf die Restnutzungsdauer des sanierten Mietobjekts abgeschrieben werden. Im Hinblick auf die gesetzliche Gesamtnutzungsdauer von 67 Jahren können Sanierungskosten damit oft nur über einen sehr langen Zeitraum steuerlich abgesetzt werden. Die beschleunigte Abschreibung solcher Kosten auf 15 Jahre, die bisher nur bei Sanierungen nach dem Wohnungssanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz beziehungsweise bei landesgesetzlich geförderten Sanierungen möglich war, wird nunmehr ausgedehnt. Ab 2024 wird sie zeitlich unbefristet auch für Sanierungsaufwendungen zugelassen, die nach dem Umweltförderungsgesetz (UFG) förderbar sind. Ziel der Begünstigung ist die ökologisch ausgerichtete „Nachverdichtung“ von Wohnraum. Die genaueren Kriterien müssen noch mittels Verordnung festgelegt werden.
ERWEITERTE BESCHLEUNIGTE ABSCHREIBUNG BEI SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM
Seit dem Konjunkturstärkungsgesetz 2020 können Wohngebäude, die privat oder betrieblich zur Verfügung gestellt werden, in den ersten beiden Jahren nach Fertigstellung beschleunigt abgeschrieben werden. So können im ersten Jahr 4,5 Prozent, im zweiten Jahr 3 Prozent und ab dem dritten Jahr 1,5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Diese beschleunigte Abschreibung wird für Wohnungsneubauten, die zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026 fertiggestellt werden, zeitlich befristet erweitert. Herstellungskosten können danach in den ersten drei Jahren jeweils mit dem dreifachen AfA-Satz, das heißt mit bis zu 4,5 Prozent per anno, abgeschrieben werden. Damit sind nach drei Jahren bereits bis zu 13,5 Prozent der Kosten steuerlich absetzbar, erst im vierten Jahr greift wieder die Normal-AfA von 1,5 Prozent per anno. Die Inanspruchnahme der begünstigten Abschreibung setzt voraus, dass das Wohngebäude zumindest dem ökologischen „Gebäudestandard Bronze“ im Sinne des Kriterienkatalogs des Klimaschutzministeriums entspricht.
ÖKO-ZUSCHLAG FÜR KLIMAFREUNDLICHE SANIERUNGSMASSNAHMEN
Für Aufwendungen der thermisch-energetischen Sanierung sowie zum Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem kann bei vermieteten Wohngebäuden zusätzlich zur normalen Abschreibung ein 15-prozentiger Öko-Zuschlag steuerlich geltend gemacht werden. Insgesamt können für solche Maßnahmen damit 115 Prozent der Investitionskosten als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abgesetzt werden. Als begünstigte thermisch-energetische Sanierung gelten zum Beispiel der Austausch von Fenstern und Außentüren, die Dämmung der Außenwände, Dächer oder Böden, als Ersatz fossiler Heizungssysteme der Anschluss an Nah-/ Fernwärme, aber auch Investitionen in Pelletheizungen oder Wärmepumpen.
Unerheblich ist, ob die Kosten als laufender Erhaltungsaufwand oder aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand zu behandeln sind.
Der Öko-Zuschlag ist auf die Jahre 2024 und 2025 befristet. Um eine Doppelförderung zu vermeiden, ist die Inanspruchnahme ausgeschlossen, wenn für die Maßnahme der 15-prozentige Öko-Investitionsfreibetrag geltend gemacht wird. Bei Detailfragen wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberatung.
